#155 Hauskauf in Schweden

Schöner Beitrag, aber vielleicht noch mal um ein paar Fakten klarzustellen, weil so ein paar Sachen vermischt werden und/oder Unklar bleiben. Es gibt in Schweden, wie schon von deiner Gesprächspartnerin spekuliert, keinen obligatorischen Zwang zum Verkauf einer Immobilie mit einem Makler, dennoch findet man im schwedische Gesetz Jordbalken (JB) 4 kap. 1§, beim Verkauf von fast egendom (also Grundbesitz) den Hinweis, dass der Verkauf gewisse formale Vorraussetzungen erfüllen muss. Hier nämlich, das ein korrekter Kaufvertrag (skriftlig köpehandling) mit Überlassungsschreiben (överlåtelseförklaring) in schriftlicher Form, der gewissen Regeln entsprechen muss, erstellet werden soll. Diese müssen dann in korrekter Form auch an Lantmäteriet, Skatteverket und eventuelle Banken, die den Hauskauf finanzieren sollen, geschickt werden. Deren Korrektheit müssen deren kritischen Blick statthaften müssen. Überdies hinaus muss die Unterzeichnung des Kaufvertrages von Käufer und Verkäufer von zwei Zeugen (das können natürlich die Makler sein 😉 )bezeugt werden, damit dieser seine Gültigkeit hat und die titulierte Urkunde (lagfart) über den Hauskauf von der schwedischen Liegenschaftsverwaltung (Lantmäteriet) ausgeführt werden kann. Sollten es in diesem Prozedere zu Formfehlern kommen oder etwas vergessen werden, ist der Kaufvertrag und die Überlassung nichtig und kann angefochten werden. Dadurch hat sich in Schweden die Rolle des Maklers etabliert, der die juristische Einhaltung der formalen Vorraussetzungen überwacht, zwischen Verkäufer und Käufer vermittelt und vor Allem dem Käufer die Sicherheit gibt, beim Verkauf seines Grundbesitzes einen korrekten Prozess durchzuführen. Der Makler wird immer vom Verkäufer bestellt und ist Moderator des Verkaufsprozesses. Man kan natürlich als Verkäufer auch ohne Makler eine Immobilie und Grundstücke verkaufen, dennoch ist das Risiko eines Formfehlers und der weiteren Haftung viel zu hoch, als auf diesen Dienst zu verzichten. Makler ist in Schweden ein Ausbildungsberuf und eine geschützte Berufsbezeichnung und man lernt dort vor allem die Einhaltung der juristischen Vorraussetzungen beim Verkauf. Die Makler bereiten die Kaufverträge vor und überprüfen diese, moderieren und überwachen den Kaufprozess und Bestätigen dass die Kaufsumme zwischen den beiden Banken fließt (entweder per Fax oder moderner mit TAMBUR, das war das System was deine Gesprächspartnerin erwähnt hat). Das Bieterverfahren ist natürlich üblich, wenn man nicht schon Vorher den Verkäufer (via Makler) überzeugen kann die Immobilie sofort zu verkaufen. Der Verkäufer will ja schließlich den besten Preis für seine Immobilie. Wer aber wirklich smart ist und sich auf das Bieterverfahren einlassen will, der bietet natürlich nicht, wie deine Gesprächspartnerin Ute gemacht, im aller ersten Gebot über dem Utropspris, IMMER sondern deutlich darunter, damit der Preis nicht schon zu Anfang deutlich steigt. Um ein Bieterverfahren zu vermeiden, sollte man sich, wenn man ein Objekt wirklich haben will, sofort direkt mit dem Makler telefonisch in Verbindung setzen und eine Privatbesichtigung (privatvisning) buchen, die noch VOR dem offiziellen Gruppenbesichtigungstermin (nach welchem dann das Bieterverfahren eingeleitet wird) stattfindet. Hierbei gilt es zeitlichen Druck aufzubauen und die Gegenseite zum Handeln zu zwingen, damit ein Gebot schon vorher übermittelt und bestenfalls Akzeptiert werden kann. Fast schon fahrlässig finde ich aber von deiner Gesprächspartnerin zu behaupten, man kann schon mal ein Haus in Schweden ohne Besiktningsman kaufen, weil ja der Ehemann technisch versiert ist. Vor allem als Nicht-Schwede die sehr sehr sehr speziellen schwedischen Bauvorschriften (Z.b. von Byggkeramikrådet, Säker Vatten, GVK und wie sie alle heissen) vor allem in Bezug auf Våtrum (Feuchtraum), Dränering und Tak und Ihre Funktion in Bezug auf die Schwedischen Versicherung zu kennen ist eigentlich unmöglich. Mit solchen Tipps kann man einen wirklich in den finanziellen Ruin zulaufen lassen. Daher wäre ich mit sowas vorsichtig und potentielle Hauskäufer sollten einen Besiktningsman zu Rate zu ziehen. Vor allem als Käufer ist man in Schweden beim Hauskauf IMMER in der Pflicht, das Objekt VOR dem Kaufvertrag zu begutachten und man kann nachher keine Nachbesserung vom Verkäufer mehr fordern (Ausser es kommt zu einem Zwist mit Dold Fel (nicht erkannter, versteckter Fehler) und der Verkäufer hat hierzu extra eine Dold-Fel Versicherung abgeschlossen) Was noch vergessen wurde, ist die korrekte Aufstellung der Kosten beim Hauskauf, nämlich neben den 15% Anzahlung, die Bar erfolgen muss, kommen noch die richtig erwähnte Lagfartsavgift (1,5%) als Grundbucheintrag zur Lantmäteriet hinzu, sowie eine Fastighetsavgift ans Skatteverket + UND WICHTIG, sollte der Kauf über eine Schwedische Bank finanziert werden, kommen noch die gesetzlichen Gebühren für die Eintragung der Hypotek als Pfandbrief im Grundbuchregister hinzu, was auch noch einmal 2% der Kreditsumme entsprechen kann (falls das Objekt vorher noch nicht in einem Pfandbrief stand). Hierbei sollte einem Klar sein, dass nach derzeitiger schwedischer Gesetzeslage es so ist, dass bei einer Vollfinanzierung des Hauses (also 85% Finanzierung des Objektes durch eine Bank) ca 20% (19,5%) der Kaufsumme als bares Eigenkapital angezahlt werden müssen.